Umowa przedwstępna*

Umowa przedwstępna stanowi czynność prawną, dokonywaną zazwyczaj w sytuacji, kiedy jej strony ze względu na zaistnienie pewnych konkretnych okoliczności nie chcą bądź nie mogą (jeszcze) zawrzeć umowy definitywnej. Powody te mogą mieć charakter przeszkód faktycznych (np. jedna ze stron nie posiada wystarczających środków pieniężnych na uiszczenie ceny, uzyska je jednak wkrótce) tudzież prawnych (np. jedna ze stron umowy oczekuje na pozwolenie na budowę). Oczywiście przyczyny natury faktycznej i prawnej w praktyce mogą występować łącznie. Celem nadrzędnym zawarcia umowy przedwstępnej jest zagwarantowanie (lub przynajmniej próba zagwarantowania) dojścia, w przyszłości, do skutku umowy przyrzeczonej.

Zobowiązać się do zawarcia danej umowy przyrzeczonej może jedna lub obie strony. Mówimy wówczas – odpowiednio – o umowie przedwstępnej jednostronnie zobowiązującej lub też o umowie przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej. Umowa przedwstępna nie musi koniecznie stanowić oddzielnej umowy, może bowiem także przybrać postać postanowienia zawartego w innej umowie.

Każda umowa przedwstępna powinna – obligatoryjnie – określać te postanowienia umowy przyrzeczonej, które mają charakter postanowień istotnych. Generalnie rzecz ujmując, są to takie postanowienia, które są konieczne do zawarcia konkretnej umowy z punktu widzenia wymogów ustawowych (np. umowa sprzedaży lokalu powinna co najmniej zawierać wskazanie rzeczy, która jest jej przedmiotem, oraz ceny), ale także takie, których określenie (skonkretyzowanie) posiada dla stron tak duże znaczenie, iż bez osiągnięcia konsensusu co do nich, nie zdecydowałyby się na zawarcie umowy przedwstępnej (np. zastrzeżenie kary umownej, zadatku). Ważne jest, by przedmiot umowy został jak najdokładniej określony; w przypadku sprzedaży nieruchomości warto określić, w szczególności, położenie i powierzchnię nieruchomości, numer jej księgi wieczystej i sąd, który księgę dla danej nieruchomości prowadzi. Należy podkreślić, że bez wskazania przedmiotowo istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna jest nieważna.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą oznaczyć bądź w samej umowie przedwstępnej, bądź dopiero później. Ważne jest, by termin ten został oznaczony w terminie roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Jeżeli tak się nie stanie, to nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto zatem pamiętać o tym terminie.

Istotne jest też to, żeby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego) została zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko wówczas bowiem  – w sytuacji uchylania się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej – możliwe będzie dochodzenie na drodze sądowej zawarcia takiej umowy. Strona może jednak z uprawnienia tego nie skorzystać i dochodzić jedynie odszkodowania. Podobnie, może dochodzić ona odszkodowania, jeżeli jej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie uprzednio przez sąd oddalone (niemożliwa jest jednak sytuacja odwrotna, czyli dochodzenie zawarcia umowy po wcześniejszym wytoczeniu powództwa o odszkodowanie). Nigdy nie może dochodzić obu powyższych roszczeń jednocześnie.

Warto jednak wiedzieć, że jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to nie spowoduje to jej nieważności, jednakże w przypadku, gdy jedna ze stron umowy będzie się uchylała od zawarcia umowy definitywnej, druga może żądać jedynie odszkodowania. Odszkodowanie (o ile strony w umowie przedwstępnej inaczej tej kwestii nie uregulują) obejmuje naprawienie szkody powstałej wskutek tego, że strona liczyła na zawarcie umowy. Chodzi tutaj o poniesione w związku z tym straty i utracone korzyści. Do strat zaliczyć można przykładowo: koszty pomocy prawnej, koszty uzyskania kredytu, koszty podróży czy też koszty uzyskania odpowiednich dokumentów. W skład utraconych korzyści zalicza się np. kwota, jaką strona zaoszczędziłaby, gdyby zawarła tę właśnie umowę (natomiast wskutek niedojścia jej do skutku zmuszona była kupić nieruchomość po znacznie wyższej cenie).

Skuteczność dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej lub też odszkodowania jest każdorazowo uzależniona od istnienia winy po stronie osoby uchylającej się od zawarcia umowy. Wina ta jest jednak (z mocy ustawy) domniemana i podmiot pozwany, by zwolnić się z odpowiedzialności powinien wykazać, że winy nie ponosi (czyli że niezawarcie umowy przyrzeczonej było spowodowane okolicznościami od niego niezależnymi).

Podsumowując, warto dodać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Oznacza to, że jeżeli strona dochodzi przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, ale jej żądanie zostanie oddalone, to termin na dochodzenie odszkodowania ulega wydłużeniu – liczyć go należy od uprawomocnienia się orzeczenia.

~adwokat Agnieszka Kapała-Sokalska

ksiazka Biuro Porad Prawnych (1)-page-001* artykuł został opublikowany w książce pt.: „Chcesz wiedzieć więcej? Poradnik prawny dla klientów Biur Porad Prawnych i Informacji Obywatelskiej”, Poznań 2013; publikacja objęta została patronatem Rzecznika Praw Obywatelskich